• Version
• Download 367
• File Size 126.81 KB
• File Count 1
• Create Date 12 października, 2016
• Last Updated 12 października, 2016

Wzór wypowiedzenia umowy najmu (pdf)

Wypowiedzenie umowy najmu
Informacje ogólne
Oświadczenie woli
Wypowiedzenie umowy najmu składane jest w formie oświadczenia woli przez jedną ze stron
umowy drugiej stronie. Składa je wynajmujący najemcy lub najemca wynajmującemu.
Różne terminy wypowiedzenia
Termin i powody, z jakich umowa najmu może być wypowiedziana, zależą od tego, czy
najem dotyczy rzeczy ruchomej (np. samochodu), lokalu użytkowego czy też lokalu
mieszkalnego. W przypadku najmu lokalu mieszkalnego ważne jest też, kto składa
wypowiedzenie: najemca czy wynajmujący, oraz czy wypowiedzenie dotyczy najmu
zwykłego czy okazjonalnego.
Procedury wypowiedzenia umowy najmu
Zasady ogólne dotyczące wypowiedzenia zawarte w Kodeksie cywilnym odnoszą się przede
wszystkim do rzeczy ruchomych (np. samochodu, maszyny) lub części nieruchomości. Do
najmu lokalu mają też zastosowanie, jeśli nie są uregulowane odmiennie w innych przepisach.
ZAPAMIĘTAJ
Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące:
• gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można
wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału
kalendarzowego;
• gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca
kalendarzowego;
• gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem
jest dzienny – na jeden dzień naprzód.
Według zasad ogólnych – jeśli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący,
jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów określonych w umowie,
a jeśli strony nie określiły tych terminów – z zachowaniem terminów ustawowych.
Ze skutkiem natychmiastowym
Wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeśli
najemca:
• dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy
płatności,
• używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo
upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego
stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie.
PRZYKŁAD
Pan X. wynajął na parterze budynku mieszkalnego lokal z przeznaczeniem na pracownię
krawiecką (zostało to ustalone w umowie). Jednak zamiast tej działalności prowadzi sprzedaż
piwa. Sąsiadom – w tym właścicielowi lokalu – to przeszkadza. Może więc wypowiedzieć
najem bez terminów wypowiedzenia.
Najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeśli w chwili
wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie
rzeczy albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego
zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą.
PRZYKŁAD
W lokalu pękła rura kanalizacyjna. Właściciel zobowiązał się do naprawy, ale nie zrobił tego.
Najemca może wypowiedzieć najem w trybie natychmiastowym.
Wypowiedzenie najmu lokalu użytkowego
Jeżeli czas trwania najmu lokalu (użytkowego) nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny
miesięcznie – zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć umowę, najpóźniej
na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Strony mogą jednak
wprowadzić do umowy odmienne postanowienia, np. skrócić termin wypowiedzenia do
miesiąca lub wydłużyć np. do pół roku. Podstawą do wypowiedzenia w trybie
natychmiastowym są również przypadki omówione wyżej.
Dodatkowo w przypadku umowy najmu lokalu (użytkowego) – podstawą wypowiedzenia
umowy w takim trybie jest również niewłaściwe zachowanie najemcy. Jeżeli wykracza on
w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo
przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku
uciążliwym.
Wypowiedzenie najmu „zwykłego” lokalu mieszkalnego
Najemca lokalu mieszkalnego jest w lepszej sytuacji niż właściciel – może wypowiedzieć
umowę na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym (patrz wyżej). Wynajmującego
ograniczają natomiast przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Może on wypowiedzieć
umowę tylko w niżej wymienionych przypadkach.
Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego może to zrobić, gdy
najemca:
• pomimo pisemnego upomnienia, nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową
lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do
powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania
przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko
porządkowi domowemu,
• zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy
pełne okresy płatności, mimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia
umowy i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych
i bieżących należności,
• wynajął, podnajął albo oddał do używania lokal lub jego część bez wymaganej zgody
właściciela,
• używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub
remontu budynku (jeśli rodzaj naprawy tego wymaga, lokator obowiązany jest
przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego).
Trzy pierwsze przypadki wypowiedzenia odnoszą się do wszystkich umów najmu lokali
mieszkalnych, także do najmu „okazjonalnego” (dotyczy on lokalu, z którego właściciel
przejściowo nie korzysta i go wynajmuje). W pozostałych przypadkach stosuje się również
poniższe zasady.
PRZYKŁAD
Pan K. bez zgody wynajmującego podnajął lokal grupie studentów. Właściciel może więc
wypowiedzieć umowę najmu.
Najem w starych budynkach
Jeśli czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku (zazwyczaj
dotyczy to starych budynków, gdzie najem został zawiązany na podstawie decyzji
administracyjnej) – właściciel lokalu może wypowiedzieć najem:
• z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu
niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
• z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia – osobie, której przysługuje
tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, jeśli może ona
używać tego lokalu, i spełnia on warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
Wartość odtworzeniowa dotyczy kosztu budowy mieszkania według danych urzędu
statystycznego. Stanowi ona iloczyn powierzchni użytkowej mieszkania i wskaźnika
przeliczeniowego kosztu odtwarzania 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego.
Przez wskaźnik przeliczeniowy należy rozumieć przeciętny koszt budowy 1 mkw.
powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych na podstawie danych urzędu statystycznego.
ZAPAMIĘTAJ
Szczególnej ochronie przed wypowiedzeniem podlegają osoby starsze i samotne. Jeżeli
lokatorem jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat,
a która po upływie terminu wypowiedzenia nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego
lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do
świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili jej śmierci.
Zamieszkać u siebie
Właściciel może też wypowiedzieć najem nie później niż na pół roku naprzód, na koniec
miesiąca kalendarzowego, jeśli zamierza zamieszkać w tym lokalu (lub jego wstępni, zstępni
lub osoba, w stosunku do której ma on obowiązek alimentacyjny), jeżeli lokatorowi
przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał
lokal zamienny, lub jeśli właściciel dostarczy mu lokal zamienny.
Właściciel musi wypowiedzieć najem trzy lata naprzód, jeśli w lokalu zamierza zamieszkać
sam (lub jego wstępni, zstępni lub osoba, w stosunku do której ma on obowiązek
alimentacyjny) i nie dostarczy najemcy lokalu zastępczego, a najemca nie ma innego lokalu,
w którym mógłby zamieszkać. Jeśli właściciel wypowiedział najem na tej podstawie, a nie
zamieszka w swoim lokalu lub nie będzie w nim mieszkać przed upływem pół roku od ustania
najmu, lokator może żądać albo powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach, albo
zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił
w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty takiej
przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel. Właściciel w takim przypadku jest też
zobowiązany do zapłaty lokatorowi kary ustawowej w wysokości 15% wartości
odtworzeniowej lokalu.
ZAPAMIĘTAJ
Zanim złoży się wypowiedzenie umowy najmu, trzeba sprawdzić, czy można to zrobić i na
jakiej podstawie. Taką podstawą może być przepis ustawy (np. gdy najemca lokalu
mieszkalnego nie płaci czynszu) lub zapis w umowie (gdy przedmiotem najmu jest rzecz
ruchoma).
W ostateczności sąd
Z ważnych przyczyn, innych niż wymienione wyżej, właściciel może wnieść sprawę do sądu
o rozwiązanie umowy i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły
porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.
Wypowiedzenie najmu okazjonalnego
Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub
ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Jeśli najemca w takim
przypadku dobrowolnie nie opróżni lokalu, właściciel doręcza mu żądanie opróżnienia lokalu,
sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym swoim podpisem.
Takie żądanie zawiera w szczególności:
• oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
• wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej
wynikającego;
• termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i
osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.
Po bezskutecznego upływie tego terminu - właściciel składa do sądu wniosek o nadanie
klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu (oświadczeniu najemcy o poddaniu się
egzekucji), które jest załącznikiem do umowy najmu.
Do wniosku załącza się:
1) żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem
wysłania go przesyłką poleconą;
2) dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego
opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
3) potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego.
Lokator zawierając umowę o najem okazjonalny musi wskazać lokal do którego mógłby się
przenieść w razie wykonania egzekucji opróżnienia lokalu. Gdyby już po zawarciu umowy
okazało się, że nie ma możliwości zamieszkania w tym lokalu, ma obowiązek w ciągu 21 dni
od dnia powzięcia wiadomości o tym wskazać inny lokal do ewentualnego zamieszkania oraz
przedstawić oświadczenie właściciela tego lokalu (lub osoby posiadającej do lokalu tytuł
prawny), że na przeprowadzkę wyraża zgodę. Jeśli lokator nie dopełni tego obowiązku
właściciel lokalu może wypowiedzieć mu na piśmie umowę najmu okazjonalnego, z
zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.
.
Jak napisać wypowiedzenie
Jeśli umowa najmu została zawarta w formie pisemnej – wypowiedzenie też musi mieć taką
formę. Jeśli wypowiedzenie składane jest najemcy lokalu mieszkalnego – pod rygorem
nieważności powinno być dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
Krok 1
OZNACZENIE STRON. Jeśli wypowiedzenie składa wynajmujący, w pierwszej kolejności
należy podać jego dane; jeśli umowę wypowiada najemca – jako pierwsze podaje się dane
najemcy, a w drugiej kolejności wynajmującego. Podajemy: imię i nazwisko, adres, numer
dowodu tożsamości – gdy stroną jest osoba fizyczna, lub nazwę przedsiębiorcy i jego
siedzibę, numer pod jakim figuruje w rejestrze przedsiębiorców i kto prowadzi ten rejestr –
gdy stroną jest np. spółka handlowa. Jeśli przedsiębiorcą jest spółka z o.o., akcyjna lub
komandytowo-akcyjna podjemy również wysokość kapitału zakładowego i NIP. Należy też
podać osoby reprezentujące przedsiębiorcę.
Krok 2
PODSTAWA WYPOWIEDZENIA. Podać należy, na jakiej podstawie składane jest
wypowiedzenie. Może być to zapis z umowy (np. par. 8 umowy z dnia ....), przepisy Kodeksu
cywilnego (gdy przedmiotem najmu są m.in. rzeczy ruchome, lokale użytkowe) lub ustawa
o ochronie praw lokatorów (gdy przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny).
Krok 3
OŚWIADCZENIE. Należy napisać, że wypowiadana jest umowa najmu, i określić jej
przedmiot (lokal mieszkalny), wskazać osobę, do której wypowiedzenie zostało skierowane,
a także z jakim dniem wypowiedzenie stanie się skuteczne (np. ze skutkiem od 1 kwietnia
2010 r.).
Krok 4
UZASADNIENIE. W przypadku wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego
uzasadnienie jest konieczne, ponieważ przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów dokładnie
określają przypadki, kiedy takie wypowiedzenie jest możliwe.
Krok 5
PODPIS. Konieczny jest własnoręczny podpis osoby wypowiadającej umowę najmu.
ZAPAMIĘTAJ
Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu,
czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel
innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku
prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.
Formalności
Bez opłat
O wypowiedzeniu umowy najmu nie trzeba zawiadamiać urzędu skarbowego.
Wypowiedzenie należy złożyć na ręce osoby, której dotyczy, lub przesłać je pocztą, za
potwierdzeniem odbioru.
PODSTAWA PRAWNA:
• ustawa z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.),
• ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie
gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.).
Teresa Siudem